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Une rallonge de 30 cm par rapport au PLU pour l'isolation des bâtiments

Le 12 juillet 2016

Un dépassement peut désormais être autorisé dans la limite de 30 cm par rapport aux règles du PLU pour permettre la mise en œuvre d'une isolation extérieure ou d'une protection contre le rayonnement solaire. Ces dispositions sont applicables à compter du 18 juin 2016.

http://www.editions-legislatives.fr/aboveille/img_v4/fleche_list.jpgD. n° 2016-802, 15 juin 2016 : JO, 17 juin

 

 

Une rallonge de 30 cm par rapport au PLU pour l'isolation des bâtiments

Un décret du 15 juin 2016 fixe le cadre des nouvelles dérogations aux PLU instaurées par la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 dans le but de favoriser les travaux d'isolation thermique des bâtiments par l'extérieur. Ces dispositions sont applicables à compter du 18 juin 2016.

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, le permis d'aménager ou pour prendre la décision sur une déclaration préalable peut ainsi déroger aux règles relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions (C. urb., art. L. 152-5). Sa décision doit être motivée. Elle peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.

Conditions d'obtention d'un dépassement

Le décret pose une condition commune aux trois types de dérogations : la surépaisseur ou la surélévation doit être adaptée au mode constructif et aux caractéristiques techniques et architecturales de la façade ou de la toiture et ne doit pas porter atteinte à la qualité architecturale du bâtiment et à son insertion dans le bâti environnant (C. urb., art. R. 152-9). Il autorise, en outre, le cumul des dérogations mais précise toutefois qu'il ne peut  aboutir à un dépassement de plus de 30 cm des règles de hauteur ou d’implantation fixées par le PLU (C. urb., art. R. 152-8).

Isolation des façades et protection contre le rayonnement solaire

La mise en oeuvre d’une isolation en saillie des façades ou d’un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée dans la limite d’un dépassement de 30 cm par rapport aux règles d’implantation prévues par le règlement du PLU. L’emprise au sol de la construction résultant de ce dépassement peut également être supérieure à l’emprise au sol autorisée par le PLU (C. urb., art. R. 152-6).
La dérogation pour l'isolation en saillie des façades n'est possible que pour les constructions achevées depuis plus de deux ans à la date de dépôt de la demande de dérogation (cette condition n'est pas imposée pour le dispositif de protection contre le rayonnement solaire) (C. urb., art. R. 152-5).

Isolation par surélévation des toitures

Le décret  précise également les conditions de  mise en oeuvre d’une isolation par surélévation des toitures, en application du 2° de l’article L. 152-5 du code de l'urbanisme.  Le dépassement peut être admis dans la limite de 30 cm au-dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du PLU (C. urb., art. R. 152-7). Seules les constructions achevées depuis plus de deux ans peuvent en bénéficier.


 

Conditions d'autorisation des dépassements

Conditions

Isolation des façades

Protection contre le rayonnement

Isolation par la toiture

Ancienneté des constructions (1)

2 ans

 

2 ans

Limite de 30 cm (2)

Par rapport aux règles d'implantation (+ emprise au sol)

Au-dessus de la hauteur maximale autorisée

Adaptation au mode constructif et aux caractéristiques et insertion dans le cadre bâti

De la surépaisseur en façade

De la surélévation de la toiture

(1) A la date du dépôt de la demande
(2) Le cumul des dérogations est possible dans la limite de 30 cm des règles de hauteur ou d'implantation

 

La demande de dérogation

Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l'article L. 152-5, le pétitionnaire joint sa demande de dérogation à la demande de permis de construire. Il doit l'accompagner d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixés à l'article L. 152-5 et aux articles R.152-4 à R. 152-9 pour chacune des dérogations demandées (C. urb., art. R. 431-31-2).

 http://www.editions-legislatives.fr/aboveille/img_v4/fleche_list.jpgD. n° 2016-802, 15 juin 2016 : JO, 17 juin



Distinguer maison individuelle et petit immeuble collectif d’habitation 07/06/16 - 07h51 - par Juris Prudentes

Le 11 juillet 2016

Pour rappel, l’article R442-1 du Code de l’Urbanisme renvoie à l’article L231-1 du Code de Construction et de l’Habitation, lequel définit la maison individuelle de la manière suivante :

« immeuble à usage d'habitation ou immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements »

 

La SCI Grenache a présenté le 12 octobre 2011 une demande de permis de construire pour la réalisation d’une maison individuelle de deux logements sur un terrain appartenant à la SCI Valmousse, cadastré CT 171, situé à Lambesc et classé en zone NB par le plan d’occupation des sols.

Il ressort des pièces du dossier, que la demande de permis de construire en litige portait sur "la construction d’une maison de deux logements avec entrée commune et annexes", que les documents graphiques du dossier de demande représentent au niveau du rez-de-chaussée, un hall d’entrée commun aux deux logements et que la notice explicative décrit quant à elle "un projet de maison de 2 logements avec 1 entrée commune".

Constitue une maison individuelle, au sens des dispositions de l’art. R. 442-1 du Code de l’urbanisme, une construction qui, bien que susceptible d’accueillir plusieurs logements, par ses proportions, son architecture horizontale plutôt que verticale, et son aspect extérieur, ne peut être qualifié d’immeuble d’habitation collective.

Par suite, en l’espèce, la pétitionnaire ne peut se prévaloir desdites dispositions qui, sous certaines conditions, ne soumettent ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager les seules opérations de construction qu’elles définissent et dont sont exclues les habitations individuelles.

- Cour administrative d’appel de Marseille, Chambre 1, 21 avril 2016, req. N° 14MA01558, rejet, inédit



La liste des aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables du littoral, prévue par le code de l'urbanisme, n'est pas exhaustive.

Le 01 juillet 2016

Construction et urbanisme

 

Environnement - Espaces à protéger

31 mai 2016

Une clôture admise comme aménagement léger dans un espace remarquable du littoral

La liste des aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables du littoral, prévue par le code de l'urbanisme, n'est pas exhaustive.

L'article L. 146-6  du code de l'urbanisme (recodifié à l'article L. 121-23) assure la préservation des espaces remarquables ou caractéristiques du littoral. Le régime de protection ainsi mis en place ne permet pas de réaliser dans ces espaces des opérations de construction. Néanmoins, des aménagements légers peuvent y être effectués, dans les conditions précisées à l'article R. 146-2  du code de l'urbanisme (recodifié à l'article R. 121-5).
Ce texte ne fournit cependant pas une liste exhaustive des aménagements légers autorisés, contrairement à ce qu'avait jugé le tribunal administratif de Toulon. En l'espèce, le maire ne s'était pas opposé à la réfection d'une clôture pour laquelle le propriétaire avait déposé une déclaration préalable. Mais le préfet avait obtenu l'annulation de l'arrêté de non-opposition à ces travaux, au motif que les clôtures ne sont pas mentionnées parmi les aménagements légers énumérés à l'article R. 146-2. Le Conseil d'État censure ce jugement, le tribunal administratif ayant retenu une interprétation inexacte du champ d'application de ces dispositions.
Le juge suprême précise que les dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme "ne s'opposent pas à ce que, eu égard à leur objet et à leur nature, des travaux d'édification et de réfection de clôtures, qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable dans les espaces remarquables en application des articles L. 421-4 et R. 421-12 du même code, soient autorisés dans ces espaces, alors même qu'ils ne sont pas mentionnés au nombre des aménagements légers prévus à l'article R. 146-2 du code. Le Conseil d'État indique que l'autorité administrative  doit "apprécier si ces travaux ne dénaturent pas le caractère du site protégé, ne compromettent pas sa qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux". Autrement dit, il applique aux clôtures les mêmes conditions que celles posées pour la réalisation des aménagements expressément prévus par l'article R. 146-2.
Dans une précédente affaire, le Conseil d'État avait validé la réalisation de travaux non mentionnés à l'article R. 146-2, mais nécessaires au passage de véhicules de lutte contre l'incendie pour accéder aux bâtiments, dans un secteur exposé à un risque majeur de feu de forêt  (CE, 6 févr. 2013, n° 348278).
 

Laurence Guittard, Dictionnaire permanent Construction et urbanisme
 

http://www.editions-legislatives.fr/aboveille/img_v4/fleche_list.jpgCE, 4 mai 2016, n° 376049

 



Mobilisation du foncier privé en faveur du logement

Le 07 mars 2016

Un rapport d'information sur "la mobilisation du foncier privé en faveur du logement" a été présenté par un groupe de parlementaire devant la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 16 février dernier.

Le texte présente 30 propositions, dans l'objectif en particulier d'allier l'urbanisme opérationnel et la fiscalité pour mobiliser du foncier constructible. Ainsi :

  • baisser le taux d'imposition des plus-values immobilières de cessions de terrains à bâtir et appliquer des abattements fondés sur le seul taux d'inflation entre l'acquisition et la cession, à la fois sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ;
  • réformer la fiscalité des terrains à bâtir dans le cadre d'une loi de programmation fiscale spécifique ;
  • calculer la taxe foncière des terrains constructibles sur la base de leur valeur vénale.

La mission a concentré ses travaux sur la mobilisation du foncier privé dans les parties de notre territoire qui connaissent un fort déséquilibre entre l'offre de logements disponibles et les possibilités financières des ménages d'y accéder.

Les observations et préconisations qui figurent ici se limitent donc à ces zones très tendues qui doivent mériter une force d'action publique particulière et des moyens opérationnels différents de ceux applicables à l'ensemble du territoire national.


Référence : A.N., rapport d’information n° 3503, 16 févr. 2016



La qualité de riverain d’un projet ne suffit pas à justifier d’un intérêt à agir

Le 29 février 2016

La qualité de riverain d’un projet ne suffit pas à justifier d’un intérêt à agir à saisir le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation du permis de construire autorisant ledit projet. Le requérant doit également justifier d’une atteinte susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien.

Arrêt mentionné aux tables du recueil LEBON.

Le 29 février 2016

Deux couples ont demandé au Tribunal administratif de Marseille d'annuler, pour excès de pouvoir, l'arrêté du 21 février 2014 par lequel le maire de Marseille a accordé un permis de construire à la SAS Sifer Promotion ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux.
Par une ordonnance du 5 novembre 2014, la présidente de la 2e chambre du tribunal administratif de Marseille a rejeté cette demande. Par une ordonnance du 27 janvier 2015, enregistrée le 29 janvier 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la présidente de la Cour administrative de Marseille a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'art. R. 351-2 du Code de justice administrative, le pourvoi, enregistré le 29 décembre 2014 au greffe de cette cour présenté par les contestataires.
Les contestataires du permis, qui sont propriétaires de maisons individuelles situées à proximité immédiate du terrain sur lequel le maire de Marseille a délivré à la SAS Sifer Promotion un permis de construire un immeuble de deux étages comportant dix-huit logements, ont demandé au tribunal administratif l'annulation pour excès de pouvoir de ce permis de construire, ainsi que de la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire sur le recours gracieux qu'ils ont formé contre ce permis de construire.

A l'appui de leur pourvoi dirigé contre l'ordonnance du 5 novembre 2014, les requérants invoquent l'illégalité de l'art. R. 811-1-1 du Code de justice administrative aux termes duquel : " Les tribunaux statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application. / Les dispositions du présent article s'appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018 " ; mais, contrairement à ce qu'ils soutiennent, ces dispositions ne méconnaissent ni le droit au juge, ni le droit d'exercer un recours effectif ; la différence de traitement qu'elles instituent entre, d'une part, les recours portant sur des projets situés dans des communes où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements et, d'autre part, les recours portant sur des projets situés dans les autres communes, qui est fondée sur des critères objectifs, est justifiée par une différence de situation en rapport avec l'objet des dispositions en cause et n'est pas manifestement disproportionnée au regard des motifs qui la justifient, dès lors qu'elle se borne à aménager l'organisation des voies de recours sans priver les justiciables de l'accès à un juge ; par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions litigieuses méconnaissent le principe d'égalité ; enfin, aucun principe ni aucune règle ne consacrent l'existence d'une règle de double degré de juridiction qui s'imposerait au pouvoir réglementaire ; en supprimant temporairement la voie de l'appel afin de raccourcir les délais dans lesquels sont jugés les recours qu'elles mentionnent, les dispositions litigieuses ont poursuivi un objectif de bonne administration de la justice, sans méconnaître aucun principe ni aucune disposition législative du Code de justice administrative.

Aux termes de l'art. L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme :

" Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".
Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien.

Les écritures et les documents produits par l'auteur du recours doivent faire apparaître clairement en quoi les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien sont susceptibles d'être directement affectées par le projet litigieux ; il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour justifier de leur intérêt à agir, les requérants se sont bornés à se prévaloir de leur qualité de " propriétaires de biens immobiliers voisins directs à la parcelle destinée à recevoir les constructions litigieuses ".
Par ailleurs, les pièces qu'ils ont fournies à l'appui de leur demande établissent seulement que leurs parcelles sont mitoyenne pour l'une et en co-visibilité pour l'autre du projet litigieux ; le plan de situation sommaire des parcelles qu'ils ont produit ne comportait que la mention : " façade sud fortement vitrée qui créera des vues " ; invités par le greffe du tribunal administratif, par une lettre du 28 août 2014, à apporter les précisions nécessaires à l'appréciation de l'atteinte directe portée par le projet litigieux à leurs conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien, ils se sont bornés à produire, le 5 septembre suivant, la copie de leurs attestations de propriété ainsi que le plan de situation cadastral déjà fourni ; dans ces conditions, la présidente de la deuxième chambre du Tribunal administratif de Marseille a procédé à une exacte qualification juridique des faits en jugeant que les requérants étaient dépourvus d'intérêt à agir contre le permis de construire litigieux ; que c'est sans commettre d'erreur de droit ni méconnaître l'article 6 paragraphe 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ni aucun principe qu'elle a rejeté leur demande comme manifestement irrecevable par ordonnance, sans audience publique, sur le fondement du 4° de l'art. R. 222-1 du Code de justice administrative.
Il résulte de ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'ordonnance attaquée.

 

Référence : Conseil d'État, 10e et 9e sous-sect. réunies, req. n° 387.507, mentionné dans les tables du recueil Lebon



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