Sous réserve d’une délibération du Conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat, la subdivision d’un logement existant en plusieurs logements (création d’une copropriété au sein d’une maison existante notamment) peut donner lieu à autorisation, même sans création de surfaces nouvelles et sans impact sur l’aspect extérieur du bâtiment existant.

Le 08 janvier 2017

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR modifie l'art. L. 111-6-1-1 et l'art. L. 111-6-1-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) afin d'instituer la possibilité d'une autorisation de travaux, lorsque est envisagée la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant. 

L'arrêté mentionné par l'article L. 111-6-1-3 du CCH est publié ; le dispositif prévu est entré en vigueur

Cet arrêté du 8 décembre 2016 est relatif aux modalités de constitution du dossier de demande d'autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant (Journal Officiel du 15 décembre 2016).

Le Code de l'urbanisme jusqu'à maintenant ne soumettait pas directement une telle division à autorisation, sauf les hypothèses où celles-ci s'accompagnaient de création de surfaces nouvelles, ou de la modification de l'aspect extérieur du bâtiment. Il n'en demeurait pas moins des hypothèses où, afin de permettre la vérification par l'administration de l'exigibilité des places de stationnement prévues par l'article 12 du PLU, une déclaration préalable pouvait être déposée.

Le dispositif nécessite l'adoption par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat d'une délibération instituant cette autorisation « dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer. La délibération motivée tient compte du plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées et, lorsqu'il est exécutoire, du programme local de l'habitat. Si la commune intéressée n'est pas couverte par un programme local de l'habitat, la délimitation est prise après avis du représentant de l'État dans le département ».

L'article L. 111-6-1-1 CCH prévoit alors la possibilité que le maire ou le président de l'EPCI puisse refuser d'accorder l'autorisation ou la soumettre à conditions, «lorsque les locaux à usage d'habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique ». 

Il est par ailleurs prévu à l'art. L. 111-6-1-2 CCH une autorisation analogue dans des zones délimitées au titre de l'article L. 151-14 du Code de l'urbanisme selon lequel : « Le règlement peut, dans les zones urbaines ou à urbaniser, définir des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe ». Un refus sera alors possible « lorsque les locaux à usage d'habitation créés ne respectent pas les proportions et taille minimales fixées par le plan local d'urbanisme ».

Référence: 

Pour en savoir plus : La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 1, 6 Janvier 2017, act. 102 
La création de « logements dans du logement » peut désormais être subordonnée à autorisation administrative. Aperçu rapide par Philippe Dupuis, consultant au Cridon Nord-Est, chargé de cours à l'université de Valenciennes

La loi dite "Biodiversité" crée les espaces de continuités écologiques afin de permettre une meilleure protection des éléments des trames verte et bleue des PLU nécessaires à la préservation ou à la remise en bon état de ces continuités. Elle rétablit, par ailleurs, l'obligation prévue par la loi ALUR de réviser le PLU pour ouvrir à l'urbanisation une ancienne zone AU.

La loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages apporte quelques retouches au droit de l'urbanisme, en particulier au PLU (L. n° 2016-1087, 8 août 2016 : JO, 9 août).  Elle améliore ainsi le cadre de protection des continuités écologiques, et modifie celui des espaces boisés classés. Elle instaure, en outre, l'obligation d'exploiter les toitures des surfaces commerciales en y intégrant des procédés de végétalisation  ou de production d'énergie renouvelable. Par ailleurs, elle opère la ratification de l'ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 portant recodification du Livre I^er du code de l'urbanisme (article 156, I).

Création des "espaces de continuités écologiques"

La loi prévoit la possibilité pour les PLU de classer en espaces de continuités écologiques des éléments des trames verte et bleue, définies à l’article L. 371-1, II et III du code de l’environnement, qui sont nécessaires à la préservation ou à la remise en bon état des continuités écologiques. La protection de ces espaces peut être assurée, en tenant compte des activités humaines notamment agricoles,  par une palette d'outils d'ores et déjà prévue par le code de l'urbanisme. Il s'agit :
- des mesures des articles L. 113-1 et suivants relatifs aux espaces protégés, notamment l'article L. 113-2 qui interdit tout changement d'affectation ou mode d'occupation des sols des espaces boisés classés ;
 - des dispositions des articles L. 151-8 et suivants relatives au règlement du PLU, notamment les articles L.151-22 (imposant une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageable), L.151-23 (relatif à la localisation des éléments de paysage, sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique et aux prescriptions de nature à assurer leur préservation) ou encore L. 151-41 (consacré aux emplacements réservés et aux servitudes restreignant la constructibilité dans l'attente de l'approbation d'un projet d'aménagement global) ;
- des orientations d’aménagement et de programmation du PLU, prises en application de l’article L. 151-7.
Le législateur a souhaité rendre ainsi plus effective la mise en place des continuités écologiques. Une section du code de l'urbanisme comprenant deux articles législatifs, L. 113-29 et L. 113-30, est consacrée à ces nouveaux espaces, au même titre que les espaces boisés classés dont ils sont complémentaires. Le régime de protection de ces derniers est, par ailleurs, assoupli. En effet, la loi du 8 août 2016 supprime l'application automatique du régime des espaces boisés classés aux espaces boisés identifiés dans le PLU. Lorsqu'ils présentent un intérêt sans pour autant justifier un classement, les auteurs du PLU peuvent les identifier et les localiser et définir, dans le règlement, des prescriptions de nature à assurer leur préservation  (article 81). Ces espaces bénéficient du régime d'exception prévu par l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbre.

Obligation de réviser le PLU pour ouvrir à l'urbanisation une ancienne zone AU

La loi rétablit une disposition de la loi ALUR dont l'entrée en vigueur avait été différée au 1^er juillet 2015 et qui, de ce fait, avait été omise lors des travaux de recodification. Il s'agit de l'obligation de procéder à une révision du PLU lorsque l'EPCI ou la commune décide d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser (AU) qui, dans les 9 ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l'EPCI compétent, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier (C. urb., art. L. 153-31, 4°). Cette mesure participe à la lutte contre l'artificialisation des sols en amenant les collectivités à reconsidérer les anciennes zones à urbaniser qui n'ont reçu aucune réalisation pendant 9 ans.

Végétalisation des toitures des surfaces commerciales

Une nouvelle contrainte est mise en place pour les établissements commerciaux soumis à autorisation d'exploitation commerciale (AEC) en application de l'article L. 752-1 du code de commerce (d'une surface de vente supérieure à 1000 m²). Son inscription à l'article L. 111-19 du code de l'urbanisme, dans le chapitre consacré au règlement national d'urbanisme (RNU), lui donne vocation  à s'appliquer à l'ensemble du territoire. Elle prévoit que la construction de nouveaux bâtiments ne peut être autorisée que s'ils intègrent :

- sur tout ou partie de leurs toitures, et de façon non exclusive, soit des procédés de production d’énergies renouvelables, soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural garantissant un haut degré d’efficacité thermique et d’isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité, soit d’autres dispositifs aboutissant au même résultat ;
- sur les aires de stationnement, des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation et préservant les fonctions écologiques des sols (cette obligation a été préférée à la comptabilisation défavorable des places de stationnement imperméabilisées, initialement envisagée).
Ces mesures sont cependant d'application différée. Elles s'appliqueront uniquement aux permis de construire dont la demande sera déposée à compter du 1^er mars 2017.

Pré-emplacement pour la localisation des voies

Enfin signalons la réintroduction dans le code de l'urbanisme de la possibilité pour les auteurs du PLU d'instituer, dans le règlement des zones urbaines et à urbaniser, des servitudes consistant à indiquer la localisation envisagée et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier. Les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements sont alors délimités (C. urb., art. 151-41). Pour une raison d'harmonisation du droit, la recodification avait supprimé cette disposition dont l'effet était proche de celui des emplacements réservés. Mais les sénateurs regrettaient cette mesure qui donnait plus de souplesse aux collectivités (Rapport AN, 14 juin 2016, n° 3833).
 
 


Laurence Guittard, Dictionnaire permanent Construction et urbanisme
 

L. n° 2016-1087, 8 août 2016, art. 81, 85, 86 et 156 : JO, 9 août 

 COPROPRIETE, CHAUFFAGE COLLECTIF

Individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

À partir du 31 mars 2017, tous les immeubles à usage principal d'habitation, construits avant le 1er juin 2001 chauffés collectivement et dont la consommation énergétique est élevée devront être munie d'appareil permettant de mesurer les consommations énergétiques de chauffage pour chaque logement si cela est techniquement réalisable et rentable sur le plan économique. 

Lorsque cela est techniquement possible, l’article L.241-9 du code de l'énergie prévoit que les immeubles collectifs pourvus d'un chauffage commun doivent comporter une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par logement. Cette obligation, instaurée par la loi du 29 octobre 1974, n'est pas nouvelle, mais a été récemment modifiée par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs et l’arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition des frais d e chauffage dans les immeubles collectifs sont venus modifier les modalités d'application du dispositif. 

Plus précisément, l'article R.241-6 du code de l'énergie prévoit que sont concernés par cette obligation les immeubles collectifs qui sont équipé s d'un chauffage commun quand la chaleur est réglable dans chaque local.